Phân tích ảnh hưởng của các vấn đề đến giá thành bất động sản chung cư

Chào TLKV!

Tôi hiện đang công tác tại Công ty CP phát triển nhà Thủ Đức. Tôi hiện đang nghiên cứu về các vấn đề ảnh hưởng đến giá thành bất động sản chung cư tại Việt Nam qua thực tế các công trình tại Việt Nam qua thực tế 10 năm làm công tác quản lý dự án. Tôi muốn gửi loạt bài này để Tre làng Kiến Việt đăng để các anh em trong nghề và người mua nhà tại Việt Nam hiểu rõ hơn lý do tại sao giá nhà chung cư tại Việt Nam còn quá cao và rút kinh nghiệm trong công tác tư vấn thiết kế.

BÀI 1: LỜI GIẢI NÀO CHO GIÁ THÀNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CHUNG CƯ?

(Download file...)

Tại sao chủ đề tôi xin nêu lên trong diễn đàn của góc nghề nghiệp ở đây lại là bất động sản chung cư mà không phải là bất động sản khác? Câu trả lời theo riêng quan điểm của tôi là bất động sản chung cư chỉ là một sản phẩm trong lĩnh vực đầu tư bất động sản rộng lớn và sẽ luôn là một xu thế tất yếu về từ nay về sau bởi vì không làm chung cư thì chẳng còn đất đâu mà giải quyết nhà ở cho đại bộ phận dân cư trong các đô thị lớn, ngoài ra cái sướng khi ở chung cư được xây dựng trong giai đoạn hiện nay là nếu bỏ ra số tiền vừa phải mà mua được căn hộ tại một số dự án có vị trí tốt thì rõ ràng là người ở nhà thấp tầng riêng lẻ không thể có được như : không khí trong lành – yên tĩnh – tầm nhìn đẹp (tất nhiên là phải từ tầng 5 trở lên) – ánh sáng nhiều hơn nên tốt cho sức khoẻ hơn (ở gần mặt trời nên ánh sáng mạnh hơn) – thông thoáng hơn (nếu thiết kế tốt) - không phải leo cầu thang và quản lý trẻ em tốt (ở trên một mặt bằng so với ở nhiều tầng) – an ninh – có chổ để xe – hàng xóm thân thiện hơn (gặp nhau hàng ngày trong thang máy mà).Rõ ràng những yếu tố tích cực như trên làm cho những người sở hữu căn hộ tạm có thể hài lòng. Tất nhiên không phải phủ nhận có một số bất tiện khi ở căn hộ như : phải trả tiền phí, sự ồn ào do hàng xóm gây ra nếu ở trong dự án có nhóm khách hàng chưa được văn minh, nguy hiểm về PCCC, phải leo thang bộ mệt lử nếu thang máy hư. Các bất tiện đó hiện nay được các chủ đầu tư làm dự án nghiêm túc dự trù giảm thiểu bằng các biện pháp kỹ thuật cũng như phân nhóm khách hàng khi thai nghén dự án. Ngoài ra trên đời này rõ ràng là không có gì là hoàn thiện cả, được cái này thì phải mất chút ít cái kia.

Trong vai trò là khách hàng đi mua nhà chung cư trước đây khi chưa về làm việc cho Thuduchouse tôi cũng có một tâm lý là phải tìm dự án nào có giá thành rẻ để có lời khi bán lại hoặc nếu ở thì chỉ phải trả ít tiền hơn. Tuy nhiên khi bản thân trước đây đã từng làm nhà ở thấp tầng cho người thân và sau này khi được về làm việc cho Thucduchouse – một chủ đầu tư chuyên làm căn hộ thì tôi thấy khái niệm giá thành rẻ cần phải được sửa thành khái niệm giá thành hợp lý cho loại nhà mà mình cần xây dựng hoặc mua thì hợp lý hơn. Hầu hết các khách hàng hiện nay có thể không phải ai cũng quan niệm đúng về điều này bởi vì thực tế một số dự án có vị trí tương tự nhau nhưng giá lại chênh lệch nhau một cách đáng khó hiểu. Có thể người không trong nghề xây dựng thì có thể không cần quan tâm việc này nhưng đối với những người làm trong lĩnh vực bất động sản thì cần phải đi tìm lời giải đó sao cho hợp lý nhất. Nhận được sự khuyến khích của Tổng giám đốc quy email trong việc viết bài nêu lên các cảm nghĩ trong công việc, tôi xin phép nêu lên cảm nhận và một số tính toán và thống kê về chủ đề này đã ấp ủ từ khi về làm tại Thuduchouse cho tới nay để mong các anh chị trong ngôi nhà Thuduchouse góp ý phản biện.

Muốn có lời giải và đáp số theo cách đơn giản thông thường chúng ta đã học thì có thể phải đặt ẩn số và giải phương trình để ra giá thành đầu tư bất động sản chung cư. Mục đích sau cùng của việc này là theo tôi có thể tạo ra được bảng tra hoặc đồ thị - hoặc phương trình đối với nhóm bất động sản cần đầu tư. Có quá nhiều yếu tố để cấu thành giá thành bất động sản : giá đất chuyển đổi mục đích sử dụng, hệ số sử dụng đất, chi phí bồi thường, giá thành VLXD…. Tuy nhiên cần phải nhóm các yếu tố cấu thành đó thành các nhóm ẩn số chính để từ đó thử đi tìm lời giải cho đơn giản tuỳ theo nhóm sản phẩm. Theo tôi thì cần phân thành 3 ẩn số chính như sau để thử đi tìm lời giải hay mối quan hệ giữa chúng với nhau và sắp xếp theo thứ tự ưu tiên như sau :

1/ Ẩn số về pháp lý liên quan đến những quy định trong đầu tư dự án : trong ẩn số này bao gồm các yếu tố ảnh hưởng chủ yếu như giá đất chuyển đổi mục đích sử dụng đất (thuê hoặc giao ổn định lâu dài), hệ số sử dụng đất, tỷ lệ đầu tư công trình trước khi bán sản phẩm.

2/ Ẩn số về kỹ thuật : Tỷ lệ khai thác sàn căn hộ khi thiết kế, tỷ lệ diện tích căn hộ khai thác trong dự án, địa chất - kết cấu – kiến trúc.(đất tốt hay yếu để quyết định phương án móng - beton toàn khối dạng khung hoặc vách cứng hay lắp ghép - cao tầng hay thấp tầng)

3/ Ẩn số về giá thành : giá vật liệu xây dựng, giá nhân công ca máy, chi phí chạy thủ tục, chi phí thiết kế, giám sát, quản lý dự án, lãi vay…

(Cách sắp xếp thứ tự ưu tiên như trên sẽ có thể thấy được đúng hay sai sau khi thử phân tích các tình huống trong các bài viết sau)

Trong 3 ẩn số như trên bản thân mỗi ẩn số có mối quan hệ với nhau cũng như mối quan hệ giữa 3 ẩn số với nhau. Cụ thể trong ẩn số pháp lý thì giá đất liên quan đến hệ số sử dụng đất và liên quan đến diện tích sàn trong ẩn số kỹ thuật và cuối cùng liên quan đến ẩn số về giá thành xây dựng. Có thể có nhiều cách phân tích khác mà tôi chưa nghĩ ra, vì 3 ẩn số có sợi dây liên hệ với nhau nên tôi giả định rằng để phân tích cụ thể sự biến đổi của từng ẩn số có ảnh hường đến ẩn số kia như thế nào và ảnh hường tới giá thành ra sao cần phải đưa về cùng một mặt bằng là một trong ba ẩn số phải là hằng số. Từ đó dùng công cụ phân tích sẵn có trong Excel của máy tính để đánh giá ra một bảng biểu hoặc là đồ thị kết quả quan hệ giữa hai ẩn số còn lại sau khi phân tích các yếu tố nội bộ bên trong hai ẩn số này sao cho chọn 2 yếu tố có quan hệ tạo thành một đường thẳng ứng với từng trường hợp. Tổng hợp lại là bảng tra giá thành sản phẩm quan hệ như thế nào với từng hằng số giả định với hai ẩn số còn lại.

Các cơ sở dữ liệu để tính toán và thống kê sau đây điều được tham khảo từ nguổn các dữ liệu do nhà nước ban hành, các sách viết về chuyên môn ngành xây dựng và các dữ liệu thực tế trên thị trường hiện nay.

-

BÀI SỐ 2 : ẨN SỐ PHÁP LÝ ẢNH HƯỞNG NHƯ THẾ NÀO TỚI GIÁ THÀNH SẢN PHẨM CĂN HỘ?

(Download file...)

Bản thân trong các yếu tố của ẩn số pháp lý có liên quan chặt chẽ với nhau và có quan hệ với các ẩn số khác. Như đã nói ở lần trước, để cho dễ nghiên cứu và phân tích có sự chính xác cao hơn và tổng quan hơn cho riêng việc phân tích ảnh hưởng của các ẩn số pháp lý này đến giá thành sản phẩm căn hộ cần phải có một số dữ liệu chung để tiến hành phân tích. Vậy thì cần các dữ liệu nào đây?

Trong tự nhiên không hiếm có những vật thể lớn được cấu thành từ những vật thể nhỏ và giống nhau như trái bắp hình thành từ những hạt bắp có hình dạng gần như giống nhau, tổ ong hình thành từ lỗ hình lục giác đều giống nhau…Vậy nên tôi cứ tạm xem như quy hoạch cả một khu đất rộng lớn làm căn hộ hình thành từ những khu đất nhỏ có diện tích chừng <= 2ha (1) và lấy diện tích này làm cơ sở dữ liệu cụ thể để tiến hành các phân tích. Đối với dự án có diện tích lớn hơn thì có thể tạm làm phép nội suy. Dữ liệu chung thứ hai là các nhà tư vấn thực hiện cho dự án là tư vấn trong nước. Và một dữ liệu cuối cùng không kém phần quan trọng nữa là dự án chỉ tạo ra căn hộ và được thực hiện trong điều kiện thị trường lạc quan, thời gian thực hiện đầu tư và hoàn tất kinh doanh dự án trong vòng 4 năm.

Trong các ẩn số pháp lý nêu lần trước thì ẩn số giá đất chuyển đổi mục đích sử dụng là quan trọng nhất xem nó như là ẩn số chính trong nhóm ẩn số pháp lý và xem như đã bao gồm tiền đền bù và gọi chung là giá đất (nếu cần phân tích giữa tiền đền bù và giá đất chuyển đổi mục đích đơn giản chỉ cần lập 1 bảng thống kê để phân tích, do vậy tôi thấy không cần thiết để tách ra). Ẩn số hệ số sử dụng đất là ẩn số phụ và thử phân tích chính ẩn số phụ này trước trong nhóm ẩn số pháp lý rồi sau đó ráp với các ẩn số khác. Ta có công thức sau : (2)

Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn XD (không bao gồm tầng hầm và mái)/diện tích đất = mật độ xây dựng X diện tích đất X số tầng cao/diện tích đất = mật độ xây dựng X số tầng cao

Như vậy ta có thể thấy hệ số sử dụng đất không phụ thuộc vào diện tích đất mà phụ thuộc vào mật độ xây dựng và số tầng cao và hai thông số này do ông nhà nước quy định theo quy hoạch của từng khu vực. Nhắc tới chuyện này làm tôi nhớ lại chuyện vui lúc trước khi hỏi về thông số quy hoạch của khu đất định làm dự án tôi có tật là hay hỏi MĐXD và tầng cao thì có vị đã tranh luận rằng khi hỏi về quy hoạch cho căn hộ thì hỏi HSSDĐ chứ hỏi MĐXD và tầng cao mà làm gì. Như vậy theo công thức giản lược như trên thì khi hỏi HSSDĐ hoặc MĐXD và tầng cao bi nhiêu thì chỉ là một cách hỏi mà thôi. Ta có bảng tra HSSĐ sau đây (bảng số 1).

Bảng tra trên được lập theo phân nhóm số tầng cao của suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2010(3) và mật độ xây dựng theo nhóm nhà chung cư được quy định trong quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng. (4)

Trong bảng tra HSSDĐ trên sẽ có hai câu hỏi đặt ra :

- Hệ số sử dụng đất biến thiên trong cùng một nhóm tầng cao sẽ làm cho giá thành sản phẩm căn hộ thay đổi như thế nào?

- Hệ số sử dụng đất gần như giống nhau giữa nhóm tầng cao này và nhóm tầng cao khác sẽ làm cho giá thành sản phẩm căn hộ thay đổi như thế nào?

Như đã nói ở bài trước, không thể trả lời ngay được các câu hỏi này mà cần phải đặt nó vô một bối cảnh tổng thể giữa 3 ẩn số chính để có thể tìm câu trả lời.

Trong ẩn số pháp lý thì tỷ lệ đầu tư công trình trước khi bán sản phẩm xem như là hằng số vì đã có quy định phải đầu tư xong móng mới được bán sản phẩm.

 Tiếp đến ẩn số giá thành tạm xem như là hằng số và hằng số này lấy theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2010(3). Các bài tiếp sau tôi sẽ cố gắng phân tích kỹ hơn về ẩn số này.

Cuối cùng trong ẩn số kỹ thuật khi xem ẩn số giá thành là hằng số thì tạm xem như phần kết cấu và kiến trúc là ảnh hưởng không đáng kể đến giá thành như trong điều kiện tạo ra suất vốn đầu tư 2010 là “áp dụng cho công trình xây dựng mới, có tính chất phổ biến với mức độ kỹ thuật trung bình tiên tiến”, kế đến vì dữ liệu chung như nêu ở trên là việc phân tích dựa theo tình hình thị trường lạc quan nên tỷ lệ diện tích căn hộ khai thác trong dự án xem như không ảnh hưởng đến giá thành. Sau cùng tỷ lệ khai thác sàn căn hộ khi thiết kế rõ ràng là thành phần quan trọng nhất, ảnh hưởng lớn nhất trong ẩn số kỹ thuật này. Có nhiều cách hiểu tỷ lệ khai thác sàn nhưng trong bài viết này tôi định nghĩa tỷ lệ khai thác sàn là tỷ lệ diện tích bán trên diện tích xây dựng sàn điển hình.

Như vậy là các dữ liệu chung đã có tôi tiến hành tổng hợp các chi phí với dữ liệu đầu vào “mồi” cho bảng phân tích hai chiều, để cho đơn giản trong bảng phân tích chỉ kể đến yếu tố thời gian cho lãi vay và tính gộp các chi phí về năm đầu tiên cho đơn giản, xem như ảnh hưởng thêm chi phí do dòng tiền ra vào theo thời gian là không đáng kể. Các thông số “ mồi “cụ thể như sau :

1/ Các thông số về quy hoạch. (Bảng số 2)

Trong bảng trên mật độ xây dựng và tầng cao là dữ liệu thay đổi để cho ra hệ số sử dụng đất. Hệ số sử dụng sàn cho diện tích xây dựng ở là dữ liệu cho bảng phân tích hai chiều.

2/ Các chi phí cho dự án :

+ Chi phí đất : 5.000.000 đồng/m² là dữ liệu cho bảng phân tích hai chiều.

+ Hạ tầng kỹ thuật : 600.000 đồng/m² (giả định giá này đã bao gồm trạm điện, hệ thống xử nước thải…)

+ Xây dựng công trình : 7.280.000 đ/m2 x 1,1(hệ số điều chỉnh có tầng hầm) là dữ liệu hằng số tùy nhóm nhà theo suất vốn đầu tư năm 2010.

+ Lãi vay ngân hàng (giả định 20% năm) : vay trong vòng 4 năm

+ Quảng cáo tiếp thị : giả định 1% chi phí xây dựng công trình

3/ Cơ cấu vốn giả định :

Chủ đầu tư chỉ cần bỏ vốn tự có hoặc huy động cho phần chi phí làm móng còn tất cả chi phí đất đi vay ngân hàng.

Như vậy ta đã tính được giá thành sản phẩm căn hộ = Tổng chi phí/Diện tích sàn sử dụng tổng cộng.

Trên đây tôi đã liệt kê các điều kiện và thông số đầu vào cho bảng phân tích, có thể các chi phí đầu vào và giá thành căn hộ trong bảng phân tích sau còn chưa chính xác và đúng thực tế nhưng chỉ cần tìm lời giải là giá thành sản phẩm căn hộ sẽ biến đổi với tỷ lệ như thế nào trong việc thay đổi các ẩn số pháp lý là mục đích chính của bài viết này của tôi. Trong bảng số 1 theo tôi cần tách ra làm 2 nhóm tầng cao lớn để phân tích là nhóm 1 từ 11 tầng trở xuống và nhóm 2 là trên 11 tầng chứ không tách nhóm tầng cao như trong suất đầu tư của Bộ xây dựng, lý do của việc này tôi sẽ giải thích trong chủ đề phân tích ẩn số kỹ thuật. Như vậy tôi sẽ có thể trả lời các câu hỏi như sau :

1/ Hệ số sử dụng đất gần như giống nhau trong nhóm 1 (<=11 tầng) giữa nhóm tầng cao này và nhóm tầng cao khác theo suất đầu tư 2010 sẽ làm cho giá thành sản phẩm căn hộ thay đổi như thế nào?

Bảng giá thành sản phẩm căn hộ khi HSSDĐ = 3,3(MĐXD=0,3,tầng cao= 11). Bảng 3.