Đô thị Việt Nam đang phát triển theo phương đứng

Khía cạnh quan trọng nhất đối với đô thị hóa nhanh chóng là hình dáng đô thị cũ của các thành phố hầu như không thể thay đổi. Việc mở rộng đô thị thiếu kiểm soát không phải là lựa chọn thích hợp, và cần phải nghĩ đến việc làm thế nào đạt được mật độ hợp lý bao gồm cả phát triển theo phương đứng một cách khéo léo ở những khu vực đô thị trung tâm.

Việt Nam đang phát triển theo phương đứng

Chung cư cao tầng khu ĐTM Phú Mỹ Hưng - TP.HCM

Phát triển theo phương đứng nhanh chóng, điều có thể dễ dàng nhận thấy ở nhiều thành phố của Việt Nam, là một dấu hiệu đáng khích lệ của sự thịnh vượng kinh tế ngày càng tăng của quốc gia. Phát triển theo phương đứng này thường có hình dáng những tháp mỏng và hẹp, đôi khi được gọi là “nhà ống” hoặc “nhà tên lửa”, là phiên bản kéo dài của “nhà mặt phố” truyền thống. Nhà mặt phố của Việt Nam, với một cửa hàng ở mặt tiền tầng trệt và gia chủ sống ở phía sau hoặc tầng trên, là một hình thái có những lợi ích nhất định. Nó tạo ra các khu đô thị đông dân rất đa dạng và sôi động, trong đó phần lớn nhu cầu hàng ngày có thể được đáp ứng chỉ trong vài bước chân hoặc trong khoảng cách ngắn.

Đây là kiểu môi trường mà nhiều thành phố phương Tây ngày nay đang cố gắng đạt được. Thực tế là dân cư làm việc ở nơi họ sống giúp giảm áp lực lên hệ thống giao thông. Ngoài ra, trong bối cảnh khi giá đất là chi phí lớn nhất trong tổng chi phí về nhà ở thì các căn nhà nhiều tầng diện tích nhỏ có giá tương đối phù hợp. Đây là một trong những lý do các thành phố của Việt Nam chưa chứng kiến sự phát triển của các khu ổ chuột như mức độ mà nhiều quốc gia châu Á đã trải qua. Tuy nhiên, việc mở rộng mô hình phát triển theo chiều đứng lại không phải là mô hình bền vững.

Khi không có sự điều phối hoặc quy định, những ngôi nhà đó mọc thẳng lên cao một cách nguy hiểm, không quan tâm đến điều kiện ánh sáng và không khí, hoặc các lối thoát hiểm. Khi nền kinh tế Việt Nam tăng trưởng và đa dạng, những khu vực đó không thể đáp ứng toàn bộ các nhu cầu về thương mại của thành phố và nhu cầu thực tế của người dân. Do những khu vực kiểu này hiện vẫn đang thống trị, một số khu vực sẽ cần được xây dựng lại với những kiểu nhà ở khác nhằm trở thành những trung tâm đô thị hiệu quả hơn. Ai nên tham gia vào tái phát triển các khu vực nội đô thành các trung tâm đô thị hiện đại? Để việc này cho các công ty bất động sản tư nhân cũng có ưu điểm: khu vực tư nhân nắm bắt tốt hơn nhu cầu xây dựng mới so với chính phủ, và thường thực hiện các dự án nhanh hơn khu vực nhà nước.

Tuy nhiên, nếu để tự thân, khu vực tư nhân ít có khả năng theo đuổi phát triển có sự điều phối và gắn bó chặt chẽ và phục vụ nhu cầu của toàn thành phố nói chung. Mặt khác, trong khi các cơ quan nhà nước có thể hành động theo một tầm nhìn thống nhất, phát triển bất động sản quy mô lớn đòi hỏi chuyên môn và vốn mà chính phủ có thể không sẵn có.

Nhà cao tầng khu ĐTM Mỹ Đình - Sông Đà, Hà Nội

Ngoài các nhà phát triển Chính phủ và tư nhân, tái phát triển cũng nên thu hút cộng đồng địa phương trong vai trò một bên tham gia. Dương Châu, Trung Quốc đã thử nghiệm thành công một mô hình tái phát triển đô thị có tên là “Quy hoạch Hành động Cộng đồng”.  Trong một dự án thí điểm, người dân thuộc thành phố cổ Dương Châu đã tham gia vào các hội thảo, tại đó họ xác định các ưu tiên và chịu trách nhiệm tái phát triển vùng đất của mình (Zhu 2007).

Tuy nhiên, sự tham gia của cộng đồng là cần thiết nhằm bảo đảm đáp ứng nhu cầu của công dân, nhưng chỉ riêng cộng đồng dân cư thôi thì sẽ thiếu nguồn lực và năng lực tổ chức để theo đuổi mô hình tái phát triển quy mô lớn. Với lợi thế so sánh của những bên tham gia khác nhau, cần có một mô hình trong đó thị trường thúc đẩy tái phát triển, nhưng công cuộc này cũng nhận được sự chỉ đạo và hỗ trợ của các quy định của chính quyền và sự tham gia của cộng đồng.

Các chính sách về sử dụng đất đai

Một thách thức trong việc phát triển các trung tâm đô thị ở Việt Nam với các loại hình nhà đa dạng hơn là vấn đề sở hữu đất manh mún. Bỏ qua khu vực đô thị trung tâm và chỉ phát triển ở vùng ven sẽ rất bất lợi cho các thành phố Việt Nam, vì vậy quyết định phương pháp hiệu quả nhất để hợp nhất đất đai sẽ là một ưu tiên. Nếu để các nhà phát triển bất động sản mua từng mảnh đất sẽ rất tốn thời gian, và sẽ khuyến khích một số chủ đất không chịu nhượng bộ vô thời hạn để đạt được giá cao. Chính phủ có thể giải phóng mặt bằng bắt buộc, nhưng điều này không được lựa chọn về mặt chính trị vì dễ gây chia rẽ trong xã hội.

Các thành phố ở những nước đang phát triển đã phải vật lộn với nhiều vấn đề tương tự nhau trong công cuộc tái phát triển các khu dân cư tự phát. Chẳng hạn, vào cuối những năm 1970 và đầu những năm 1980, Bangkok sử dụng một quy trình gọi là “chia sẻ đất”.  Một phần đất đã được tái phát triển được bán với giá thấp hơn giá trị thường cho Cơ quan Nhà ở Quốc gia (NHA). Sau đó, dân cư địa phương được mua đất trả góp từ NHA, và tiếp tục sống ở địa điểm đó (Sheng 1989). Một cách tiếp cận tương tự được Mumbai sử dụng với chính sách nhượng quyền phát triển (TDR).

Các nhà phát triển tư nhân được phép xây dựng lại các khu ổ chuột, với điều kiện họ xây dựng nhà tái định cư tại chỗ cho cư dân ở đó. Để đổi lại, họ được trao quyền xây dựng một diện tích sàn tương đương ở nơi khác trong thành phố, vượt trên mức giới hạn thông thường (Burra 2005). Ở New York, TDR đã được sử dụng hiệu quả và phát triển theo thời gian.

Thiết kế quy hoạch khu đô thị Splendora Bắc An Khánh - Hà Nội

Một cơ chế khác, được sử dụng ở một số quốc gia bao gồm Đức, Nhật Bản, Hàn Quốc và Ấn Độ là “điều chỉnh lại đất đai”. Cơ chế này thường được sử dụng để phát triển cơ sở hạ tầng đô thị đối với đất nông nghiệp. Tất cả những người sở hữu đất sẽ bị lấy đi cùng một tỷ lệ đất để xây dựng đường sá và tiện nghi công cộng khác. Chính phủ cũng lấy một phần đất để bán lại với giá thị trường, và sử dụng tiền thu được để trả cho cơ sở hạ tầng. Phần đất còn lại được trả lại cho người sở hữu đất ban đầu với hình thức là những mảnh đất đã được điều chỉnh hình dạng, nhỏ hơn, nhưng theo tỷ lệ tương ứng với diện tích đất ban đầu. Sau đó, người chủ sở hữu đất có thể bán mảnh đất của mình với giá cao hơn nhiều, vì giá trị đất của họ tăng lên do cơ sở hạ tầng đô thị mới xây dựng. Cơ chế này được coi là có lợi cho cả chính phủ và người chủ sở hữu đất ban đầu, và cũng là cơ chế tự tài trợ (Ballaney và Patel 2009; Doebele 1982). Nguyên lý cơ bản của những cách tiếp cận khác nhau được mô tả trên đây có thể được kết hợp lại để có được một giải pháp cho tình trạng sở hữu manh mún ở các thành phố Việt Nam.

Ví dụ, một cơ quan tương đương với URA của Hồng Kông có thể chịu trách nhiệm ghép các mảnh đất và cung cấp cho các nhà phát triển tư nhân. Tuy nhiên, thay vì đền bù bằng tiền cho chủ sở hữu ban đầu, một phiên bản của chia sẻ đất đai hoặc điều chỉnh lại đất đai có thể được áp dụng theo đó chủ sở hữu ban đầu nhận được miễn phí một diện tích sàn tương tự (thay vì diện tích đất) ở những tòa nhà mới như diện tích họ sở hữu ở những tòa nhà ban đầu. Khi tòa nhà mới được xây dựng, họ có thể bán lại hoặc cho thuê diện tích sàn này, với giá cao hơn mức họ có thể nhận được trong trường hợp tòa nhà cũ, hoặc sống trong đó và mở cửa hàng như trước đó. Việc tái phát triển sẽ phải đủ lớn để thậm chí sau khi đã trả lại diện tích sàn như vậy, dự án vẫn có ý nghĩa về tài chính đối với những nhà phát triển. Lợi thế của cách tiếp cận này là, không như đền bù bằng tiền, chủ sở hữu đất không có động cơ trì hoãn để có được mức giá cao hơn; họ có thể đơn giản chọn cách tham gia và nhận được diện tích sàn như ban đầu, hoặc từ chối hoàn toàn và tòa nhà không được xây dựng lại.

Giống như điều chỉnh lại đất đai, giao dịch này có lợi về tài chính cho cả chủ sở hữu đất ban đầu và các nhà phát triển tư nhân, và không đòi hỏi chi phí của chính phủ để giải phóng mặt bằng. Giả định rằng hợp nhất đất đai và tái phát triển là khả thi, điều quan trọng là quy định của chính phủ phải bảo đảm rằng những tòa nhà mới là hữu ích và an toàn, và có thể tạo ra kiểu môi trường đô thị có lợi cho thành phố, thay vì cũng chỉ rời rạc và lộn xộn như những tòa nhà trước đó được thay thế. Điều này có thể đạt được thông qua luật quy hoạch vùng và quy chuẩn xây dựng.

Cân bằng giữa thiết kế và hiệu quả đô thị

Thiết kế khu Green Parkcity - Tp.HCM

Cần đạt được cân bằng giữa thiết kế đô thị hấp dẫn và thực dụng và hiệu quả kinh tế. Hiệu quả sử dụng của một mảnh đất chịu ảnh hưởng của cách bố trí các cụm nhà ở và văn phòng trong một thành phố. Sử dụng đất của một thành phố được coi là hiệu quả hơn khi cơ cấu hoạt động trong thành phố làm giảm tổng khoảng cách đi lại hàng ngày, và, kết quả là tổng thời gian đi lại.  Nhìn chung, với một mật độ trung bình cho trước, mật độ càng cao hướng về trung tâm thành phố và càng thấp ở vùng ngoại vi sẽ làm giảm đáng kể tổng khoảng cách đi lại thậm chí cả khi việc làm (đích của chuyến đi) được phân bố ngẫu nhiên trên khắp khu vực có mật độ xây dựng cao.

Sự tập trung nơi bắt nguồn của chuyến đi (nhà ở) và đích đến của chuyến đi (nơi làm việc và mua sắm) xung quanh các bến của phương tiện giao thông công cộng sẽ làm giảm hơn nữa tổng chiều dài chuyến đi và tổng thời gian đi lại. Do vậy, khuôn mẫu phân bố mật độ ở những khu vực có mật độ xây dựng cao là một nhân tố quan trọng để đạt được hiệu quả sử dụng đất (Bertaud 2007). Những mô hình tối ưu và những thỏa hiệp về tăng mật độ một cách hợp lý như thể hiện trên đây phụ thuộc phần lớn vào hệ thống giao thông công cộng.

Rõ ràng ở nhiều khu vực có mật độ xây dựng cao của những thành phố mới nổi, những hệ thống giao thông hội nhập đầy đủ vẫn chưa được hợp nhất. Do đó, thách thức đối với các nhà quy hoạch sử dụng đất là phân đoạn và dự kiến được sự hợp nhất của giao thông công cộng với chuyển đổi sử dụng đất ở những khu vực có mật độ xây dựng cao. Đối với Việt Nam, một vấn đề chính là bảo đảm những mảnh đất có thể được kết hợp với kích thước và quy mô đủ lớn để giúp phát triển theo phương đứng trở nên khả thi về kinh tế. Khi theo đuổi nền kinh tế thịnh vượng, tái phát triển phụ thuộc vào việc duy trì được thực tiễn cư dân có thu nhập hỗn hợp và mục đích sử dụng hỗn hợp một cách hợp lý.

Trên thực tế, khía cạnh xã hội của tái phát triển cũng đòi hỏi được chú ý như khía cạnh vật chất, để có thể tiến hành mà ít gây xáo trộn về phương tiện sinh kế và mạng lưới xã hội của cư dân ban đầu. Khía cạnh thể chế, pháp lý, xã hội, và vật chất của tái phát triển vùng nội đô là rất phức tạp, và cần được cải thiện theo thời gian bằng cách học tập kinh nghiệm quốc gia, khu vực, và toàn cầu.  Một cách tiếp cận phổ biến trên khắp thế giới là áp dụng các phương án cho một dự án xúc tác có trọng tâm là một khu vực có giới hạn để giúp các bên liên quan hiểu mức độ đơn giản và phức tạp tương ứng khi thu hồi nhà đất, hợp nhất các mảnh đất, thiết lập quy định cho tái phát triển, và quản lý toàn bộ quá trình một cách trôi chảy và liên tục.

Chandan Deuskar (Khoa Nghiên cứu và Quy hoạch Đô thị, Học viện Công nghệ Massachusett),

Arish Dastur - Victor M. Vergara (Chuyên gia Đô thị, Khu vực Đông Á - Thái Bình Dương, Ngân hàng Thế giới)