Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội trên thế giới

Trên thế giới, các chương trình xây dựng nhà ở xã hội (NƠXH) đã được thực hiện từ nhiều năm nay. Từ kinh nghiệm của các nước có nền kinh tế phát triển cao ở châu Âu đến những nền kinh tế mới nổi ở châu Á, các dự án NƠXH đã đem đến phúc lợi cho hàng trăm triệu người dân tại nhiều nước mà chúng ta có thể tham khảo, học hỏi.   

Hàn Quốc

Về chính sách, những người muốn mua nhà và lần đầu tiên mua nhà có thể vay vốn từ "Chương trình kế hoạch mua nhà lần đầu" với mức vay lên đến 70% tổng giá trị căn nhà với lãi suất thấp, khoảng 6 - 6,5%/năm. Chương trình cung cấp các khoản vay để mua nhà cho những người làm công ăn lương có thu nhập thấp, chưa có nhà ở. Khoản vay từ chương trình này có thể lên đến 70% tổng giá trị căn nhà với lãi suất 5,5%/năm. Riêng với đối tượng có mức thu nhập thấp nhất sẽ được vay 70% giá trị căn nhà và hưởng lãi suất 3%/năm. 

Chính phủ yêu cầu nhà đầu tư hạn chế xây dựng chung cư cao cấp để tập trung nguồn vốn xây dựng chung cư giá rẻ cho người có thu nhập thấp. Chính phủ cam kết sẽ bình ổn thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp bằng cách tăng cường nguồn cung nhà, siết chặt hoạt động đầu cơ bất động sản,... Nhờ các biện pháp này, hiện nay đa số người dân Hàn Quốc đã có cơ hội được sở hữu nhà ở với mức giá phải chăng. 

Trung Quốc 

Trước năm 2008, làn sóng di cư ồ ạt từ nông thôn đến các TP lớn khiến cho Chính phủ Trung Quốc gặp khó khăn trong vấn đề nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp. Hiện nay, vấn đề này cơ bản đã được giải quyết nhờ những chính sách quản lý tốt là do một số chính sách tích cực sau:

Về chính sách, Bộ Nhà ở lập kế hoạch xây dựng NƠXH cho toàn quốc và thực hiện phân bổ nguồn ngân sách mà Trung ương hỗ trợ cho các địa phương, đồng thời các địa phương cũng phải điều tiết kinh phí để xây dựng NƠXH. Chính phủ miễn một số loại thuế, cho vay vốn đối với các Cty tham gia xây dựng NƠXH.

Về đối tượng thuê hoặc mua nhà ở do chính quyền địa phương quy định. Có 3 điều kiện áp dụng với đối tượng thuê hoặc mua nhà: thuộc diện thu nhập thấp so với thu nhập bình quân của địa phương, có diện tích nhà ở bình quân dưới 7m2/người và có tài khoản tại ngân hàng khoảng 90 nghìn tệ trở xuống. Điều kiện này sẽ được điều chỉnh hàng năm cho phù hợp với tình hình phát triển kinh tế của địa phương.

Về phát triển nhà ở, chủ đầu tư chỉ được phép huy động vốn của người mua nhà khi công trình xây dựng được 25% khối lượng, Nhà nước không khống chế mức huy động vốn. Ưu đãi với người mua nhà lần đầu là được Chính phủ cho vay tiền với mức tối đa bằng 80% giá trị căn hộ, 70% số tiền vay được ưu đãi về lãi suất. Quá trình mua bán nhà ở được thông qua mạng website để cơ quan quản lý nhà ở kiểm soát. Chủ đầu tư được quyền lựa chọn khách hàng và trực tiếp thỏa thuận với khách hàng về việc mua bán, không nhất thiết phải bán qua Sàn giao dịch bất động sản.

Đối với nhà ở trong khu phố cũ thì thực hiện bảo tồn, nếu chủ nhà không đủ tiền thì Chính phủ sẽ hỗ trợ. Đối với nhà ở tại các khu vực khác thì thực hiện tân trang lại. Nếu trường hợp thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại thì phải xây dựng đồng bộ hạ tầng, phù hợp với tỷ lệ dân số và theo quy hoạch của cơ quan có thẩm quyền. 

Singapore

Vào những năm 50, có khoảng 1/4 dân số đô thị tại Singapore chui rúc trong những khu vùng ven lụp xụp và khoảng 250 nghìn người khác nhồi nhét trong những khu nhà phố ọp ẹp cũ kỹ của TP. Những khu ổ chuột này không có hệ thống vệ sinh tối thiểu, các tiện ích chung và công trình công cộng, là nơi xuất phát của tội phạm và các tệ nạn xã hội. Ngay khi chính quyền mới lên nắm quyền, Ủy ban Nhà ở và Phát triển (HDB) được thành lập năm 1960 và được trao quyền xây dựng, tái phát triển, xóa bỏ khu ổ chuột, tái định cư và quản lý quỹ đất ở. Từ đó, HDB đã phải đối mặt với nhiệm vụ nặng nề là cung cấp tối thiểu 11.500 căn nhà mới mỗi năm.

Ưu tiên hàng đầu của HDB là tăng mạnh việc xây dựng con số các căn hộ trong thời gian ngắn nhất với kinh phí thấp nhất. Kết thúc chương trình xây dựng 5 năm của HDB, có 53.777 căn nhà được hoàn thành và như vậy trung bình cứ 45 phút là ra đời một căn nhà mới. Tuy nhiên, đó là những căn nhà có thiết kế đơn giản, ưu tiên công năng sử dụng và giải pháp thiết thực này đã đáp ứng được nhu cầu cấp thiết nhất của cộng đồng về nhà ở. Năm 1964, chính phủ thực hiện kế hoạch “Cung cấp quyền sở hữu nhà cho người dân” nhằm tạo điều kiện cho người dân mua được căn hộ của chính mình dưới hình thức hỗ trợ tiền vay thế chấp lãi suất thấp và kéo dài thời gian hoàn vốn. Chính nhờ đó, NƠXH luôn được cải tạo và nâng cấp, không còn chỉ là nhà ở cho người nghèo mà cũng dành cho những người mong muốn có được ngôi nhà riêng theo ý của mình. Đầu những năm 1970, khoảng 1/3 dân số đã có nhà ở trong các căn hộ của HDB và đến cuối thập niên 1970, vấn đề thiếu hụt nhà ở đã được giải quyết và từng bước nâng lên những cấp độ mới.

Pháp

Với mục tiêu cải thiện đô thị qua việc giảm thiểu các khu nhà ổ chuột, ngay từ năm 1912, Hội đồng TP Paris đã quyết định vay vốn để xây dựng 20 nghìn căn nhà tại Thủ đô cho người nghèo. Đến năm 1980, kinh tế Pháp suy thoái khiến ngân sách dành cho NƠXH giảm, các chung cư xuống cấp trầm trọng, dự án khôi phục NƠXH được Thị trưởng TP khởi xướng, sau đó đã trở thành dự án cấp quốc gia.

Tư tưởng chủ đạo của chính sách NƠXH là làm thế nào để người có thu nhập thấp được định cư trong những điều kiện tốt nhất có thể. Không thể chỉ dựa vào lòng nhân đạo hoặc ý thức tự giác của nhà đầu tư bất động sản để hiện thực hóa ý tưởng NƠXH. Nhà nước chủ động can thiệp bằng cách đặt ra khung pháp lý cho sự hình thành chung cư xã hội, đặc biệt là xây dựng bộ tiêu chí kỹ thuật cho căn hộ trong chung cư xã hội. Dù mang tên NƠXH nhưng nhà ở đó cũng có đầy đủ các tiện nghi đặc trưng cho cuộc sống của người dân đô thị phục vụ tốt cho cuộc sống hàng ngày của họ.

Hiện nay, để đảm bảo quyền lợi cho người có thu nhập thấp, các Cty tư nhân chỉ được phép là nhà đầu tư thứ phát trong các dự án xây dựng nhà ở. Để đảm bảo quỹ NƠXH, mỗi khu vực sẽ được tính toán cụ thể nhu cầu NƠXH, từ đó phân bổ vào các dự án. Đặc biệt, NƠXH không xây dựng thành một khu vực riêng mà các dự án từ 800m2 sàn trở lên sẽ phải có tối thiểu 2 căn hộ NƠXH. Mỗi địa phương phải đảm bảo số căn hộ NƠXH bằng 20% tổng số căn hộ trên địa bàn. Đây là một sáng kiến đáng lưu ý.

Thụy Điển

“Chương trình một triệu” là tên gọi chung cho chương trình xây dựng nhà ở thực hiện trong vòng 10 năm do Đảng Dân chủ xã hội Thụy Điển thuộc cánh tả đề xướng với mục tiêu “Toàn dân phải được cung cấp căn hộ tốt với giá thành hợp lý”.

Được thực hiện kèm với chiến dịch xoá bỏ các khu tạm cư, nhà ở xuống cấp trên toàn đất nước Thụy Điển, chương trình này đã rất thành công. Trong khoảng thời gian từ 1965 - 1975, Thụy Điển đã xây dựng được 1 triệu căn hộ, chiếm gần 1/3 số nhà ở hiện nay. Các căn hộ tiêu chuẩn 3 phòng được thiết kế có diện tích tối thiểu 75m2, dành cho một gia đình gồm bố mẹ và 2 con. Quỹ nhà ở của Thụy Điển đã đáp ứng đủ nhu cầu của toàn bộ người dân nước này vào thời điểm đó. Đặc biệt từ năm 2001, Thụy Điển bắt đầu đẩy mạnh việc xây dựng các căn hộ, NƠXH chất lượng cao.

Nhà ở xã hội tuyệt đẹp ở Tây Ban Nha 

Thông thường NƠXH được xem như dạng nhà ở có chất lượng không đảm bảo, tính thẩm mỹ không cao. Tuy nhiên, điều đó không hẳn đúng với một số nơi, đặc biệt là ở Tây Ban Nha đã vượt lên định kiến đó nhờ sự quan tâm của chính quyền thành phố và đội ngũ kiến trúc sư tâm huyết.

Khánh Phương 
(Báo Xây dựng)