Tạo dựng tính "cao cấp" cho nhà chung cư | Creating Luxe Aparment

Trong cuộc chạy đua trên lĩnh vực bất động sản thời điểm hiện tại ở Việt Nam, rất khó để đưa ra được một đánh giá chính xác về tốc độ phát triển của các công trình nhà ở chung cư mới từ Hà Nội đến Tp. Hồ Chí Minh. Căn cứ nào chúng ta có thể xác định được tính chất "cao cấp" của các căn hộ?

KTS Manuel Der Hagopian -  mong muốn thông qua bài viết này phân tích và liệt kê những yếu tố "cao cấp" mà thị trường bất động sản Việt Nam đang đưa ra hoặc sẽ được đề xuất trong tương lai không xa. Sẽ rất khó để bài viết này liệt kê hoàn toàn đầy đủ các vấn đề tạo dựng tính cao cấp cho nhà ở chung cư, nhưng bài viết có thể chỉ ra các yếu tố chính. Chúng ta nên hiểu sự "phân loại" này như một bài phân tích nhằm làm rõ hơn định nghĩa "cao cấp" trong phạm vi nhà ở.

Ngoài ra, bài viết cũng muốn minh họa thêm để hiểu được đâu là những lý do dẫn đến những sự lựa chọn của các nhà xây dựng (chủ đầu tư, cơ quan cấp phép, KTS và những đơn vị tư vấn kỹ thuật...) trong cuộc chạy đua nhằm hướng tới những căn hộ hoàn hảo.

Có thể chỉ ra 5 tính chất của nhà ở có thể quyết định đến mức độ cao cấp của căn hộ:

1. Cao cấp về môi trường - "Luxe environnemental"
2. Cao cấp về xây dựng - "Luxe constructif"
3. Cao cấp về bố trí không gian căn hộ - "Luxe du layout"
4. Cao cấp về ID - "Luxe ID"
5. Cao cấp về những tiện ích và không gian công cộng - "Luxe des espaces communs"

Không phải tất cả các yếu tố trên đều được ứng dụng trong các thiết kế ở các mức độ khác nhau ở Việt Nam mà chỉ một vài các yếu tố ưu tiên nổi trội được sử dụng gắn liền với những đặc thù riêng của từng thị trường.

1. Cao cấp về mặt Môi trường

Hòa hợp và thích ứng với điều kiện địa phương, hoàn cảnh thế giới nhằm tạo ra các công trình tiết kiệm năng lượng trở thành một nhân tố của sự cao cấp. Trên thực tế, yếu tố môi trường không được coi là cao cấp tại châu Âu. Những chính phủ khác nhau đã đặt ra những luật lệ nghiêm ngặt để yêu cầu những nhà xây dựng (KTS, chủ đầu tư...) xây dựng những công trình rất thân thiện với môi trường. Ngược lại, cùng với sự phát triển nóng, yếu tố này hiện tại rõ ràng vẫn đang là một trong tiêu chí "cao cấp" tại Việt Nam. Tiến trình hội nhập quốc tế ngày càng sâu rộng cả trong lĩnh vực thiết kế, thúc đẩy Việt Nam quay lại với kiến trúc ngày càng đúng đắn nhằm tiết kiệm năng lượng, bền vững với môi trường. Đối với những nhà đầu tư, tính cao cấp được xác định theo cả một quá trình xây dựng lâu dài và liên tục tại Việt Nam. Nếu việc xây dựng nhanh chóng, chỉ nghĩ đến lợi nhuận ngắn hạn thì sẽ khó tạo dựng được yếu tố này và ít có lợi cho sự phát triển chung của xã hội.

(Ảnh bên: KTS Manuel Der Hagopian)

Tuy nhiên, môi trường ở cao cấp thực sự là gì? Những căn hộ cao cấp có giá trị về mặt môi trường là những căn hộ giảm thiểu những ảnh hưởng lên môi trường cùng với việc thay thế những chiến lược thiết kế thụ động và để đặt vào đó một kiểu thiết kế linh hoạt.

Kiểu thiết kế linh hoạt:

• Thông gió tự nhiên (trong không gian căn hộ cũng như trong không gian sinh hoạt cộng đồng).
• Chiếu sáng tự nhiên (trong không gian căn hộ cũng như trong không gian sinh hoạt cộng đồng);
• Giảm thiểu sự ảnh hưởng của nhiệt lượng (chắn nắng, mái và bóng đổ);
• Thiết kế vị trí và hướng công trình;
• Sử dụng vật liệu cách điện;
• Hệ thống tái sử dụng nước;
• Sử dụng những vật liệu sẵn có ở địa phương;
• Tái sử dụng không gian hiện hữu/không gian bảo tồn;
• Sử dụng hệ thống pin quang điện.

Không phải tất cả những biện pháp này đều đòi hỏi những sự đầu tư tốn kém, nhưng rõ ràng nó yêu cầu có sự nghiên cứu nghiêm túc và sâu sắc ngay từ những giai đoạn đầu tiên của dự án, nó có thể yêu cầu thêm thời gian để nghiên cứu và cần được theo dõi trong suốt quá trình của dự án cho đến giai đoạn thi công. Điều đó là một sự đầu tư rất cần thiết để xây dựng một công trình bền vững trong khoảng thời gian trung và dài hạn, tránh cho những nhà đầu tư và người dân phải chi những khoản "khổng lồ" cho việc vận hành và bảo trì tòa nhà.

2. Cao cấp về Xây dựng

Bí quyết, công nghệ và vật liệu địa phương. Bền vững và mang tính xây dựng

Cao cấp gắn liền với việc xây dựng thì chúng ta có thể thấy rất rõ và không thể loại trừ ở Việt Nam. Điều kiện khí hậu và những sự ô nhiễm khác nhau ảnh hưởng trực tiếp vào công trình và tính bền vững của nó, dẫn đến việc cần các nghiên cứu rất cẩn thận nhấn mạnh kinh nghiệm địa phương, công nghệ có sẵn trong nước và những vật liệu phù hợp với khu vực. Sự cao cấp này rõ ràng là tiêu chí chung cho cả các thiết kế trong nước, quốc tế, mức độ đòi hỏi khác nhau tùy thuộc vào mỗi quốc gia. Những nhà thầu xây dựng Việt Nam, cùng với đầy đủ những thông tin trong lĩnh vực này cần phải nâng cao trình độ để cung cấp những sản phẩm xây dựng có chất lượng được trông mong bởi số lượng lớn người mua càng ngày càng chú ý đến sự tiện nghi (nhiệt lượng, độ ồn...). Tuy nhiên cần phải nhấn mạnh thêm là quá trình thi công chỉ có thể được thực hiện tốt nếu những chi tiết kiến trúc được thiết kế tốt. Mối quan hệ "thiết kế - xây dựng" vì vậy mà trở thành chìa khóa của yếu tố "xây dựng cao cấp". Hơn nữa, một sự nghiên cứu và một chiến lược về vận hành cũng như bảo trì sẽ cho phép công trình luôn được bền đẹp và giữ lại được những phẩm chất thực của nó. 3. Tổ chức mặt bằng

Xem xét, chú ý yếu tố văn hóa và lối sống truyền thống! Sống trong một khách sạn năm sao!

Mặt bằng, ngay từ ban đầu, được xác định bởi những điểm được nêu dưới đây, nhưng đồng thời phải xác định được vị trí của mình trong cách sống mới, kiểu Việt Nam. Nếu ý tưởng của việc có một căn hộ đầy đủ tiện nghi và thoải mái theo tiêu chuẩn quốc tế là những mong muốn và ước mơ khó thực hiện. Danh sách chúng tôi gợi ý dưới đây cũng định ra một tiêu chuẩn mới:

• Phòng ngủ chính với phòng tắm riêng biệt và nơi thay đồ
• Bếp được mô-đun hóa, có thể là không gian đóng hoặc không gian mở
• Bố trí hệ thống tủ âm tường hợp lý
• Phòng cho người giúp việc
• Ban công, lô-gia hoặc sân thượng cho những căn hộ trên mái
• Lối vào phụ thứ hai
• Trần cao...

Tiêu chuẩn quốc tế mà các nhà đầu tư tìm kiếm không nhất thiết là cơ sở hay kích thước chuẩn để thiết kế các mặt bằng căn hộ và không phải là tiêu chuẩn cho tất cả các loại hình chung cư. Như chúng ta thấy, việc áp dụng những kích thước và những chức năng khác nhau để tạo nên một mặt bằng căn hộ chung cư là không khó. Nhưng đồng thời, những tiêu chí đó hình thành và phản ánh cách sống và văn hóa sống mỗi người, mỗi quốc gia khác nhau. Kết quả là tại Việt Nam, cụ thể là cách bố trí mặt bằng các căn hộ chung cư, luôn tồn tại sự đối lập giữa một bên là các tiêu trí, “đẳng cấp sống quốc tế” với thói quen sống và sinh hoạt rất “Việt Nam”. Các KTS phải đáp ứng đồng thời những đòi hỏi về tiêu chí, chất lượng thiết kế “tiêu chuẩn quốc tế” và đòi hỏi của chủ sở hữu cũng như người sử dụng Việt Nam.

Tình huống này, từ hai phía, mở ra cơ hội để tạo nên một không gian và phong cách sống mới theo tiêu chuẩn quốc tế. Sự giàu có, trong tương lai, có thể sẽ hình thành và đem đến một tiêu chuẩn Việt Nam mới mà ở đó ta vẫn có thể tìm thấy những đặc trưng truyền thống

4. Cao cấp từ bản sắc

Giá trị văn hóa - thẩm mỹ Việt Nam hiện đại

Trong giao dịch bất động sản, chủ đầu tư và người mua luôn xuất hiện nhiều bất đồng về cách đánh giá mức độ sang trọng của sản phẩm. Những hình ảnh 3D từ máy tính thể hiện hình ảnh nội thất những căn hộ với đèn chùm, tường sơn màu, đồ đạc hiện đại và đôi khi những khung tranh trang trí rất cầu kì. Chúng ta còn tìm thấy những hình thức kiến trúc “Pháp”, các chi tiết kiến trúc phong cách thuộc địa được sử dụng cho những tháp chung cư cao đến 35 tầng, những khu chung cư hiện đại...? trong thế kỉ 21. 

Công trình "Bamboo Residences", Group8 Main Facade view Geneva, Switzerland Green Sliding Glass Facade (Luxe constructif)

Vậy đâu là tiêu chí đại diện cho sự sang trọng tại Việt Nam? Việt Nam tiếp xúc và ảnh hưởng từ nhiều nền văn hóa khác nhau trong suốt lịch sử phát triển. Qua đó cũng tự hình thành và xuất hiện những xu hướng riêng trong đánh giá và xác định các tiêu chí về thẩm mỹ, đẹp và sang trọng. Theo truyền thống, các yếu tố trang trí mang tính tôn giáo là những yếu tố kiến trúc dễ nhận biết và gần nhất với người Việt. Điều đó ảnh hưởng đến nhận thức và đánh giá về sự sang trọng thông qua các yếu tố khác như: đồ trang trí trạm trổ bằng gỗ, khắc, khảm vàng, lụa... Một yếu tố khác được chấp nhận như biểu hiện của sự sang trọng là kích thước. Đặc biệt là phòng ngủ. Ở Việt Nam, những phòng ngủ thật lớn, không mang nhiều yếu tố kiến trúc - như một cái hộp rỗng - sẵn sàng được trang trí và bố trí theo khẩu vị của khách hàng và được coi là dấu hiệu của sự sang trọng. Tại châu Âu, kích thước chỉ dừng lại ở mức độ thích dụng.

Nếu không yêu cầu về liên hệ giữa không gian riêng bên trong nhà và phần không gian công cộng chung, chúng ta - các KTS - được tự do thiết kế và lựa chọn cách bố trí kiến trúc. Nhưng ở một đất nước, nơi mà việc “cắt và dán” trở nên phổ biến như là một cách làm việc hay một cách sống, điều đó đã trở thành một sự xa xỉ.

5. Sự sang trọng từ khu vực công cộng

Sự sang trọng của một công trình kiến trúc đem lại lợi ích nhất định với không gian đô thị xung quanh. Một điểm nhấn, một khu vườn treo, hay hình ảnh một khu vườn thẳng đứng tạo sự chú ý. Với những công trình đặc biệt, những yếu tố kiến trúc riêng đem lại tác dụng nhất định cho quần thể kiến trúc xung quanh, để sử dụng hoặc để ngắm. Đó cũng được xem như là sự sang trọng. Những không gian có tính chất công cộng, “các khu chức năng”, cũng có thể mang lại sự sang trọng. Ví dụ đáng chú ý nhất là những khu “vườn treo” trong các tòa nhà cao tầng. Công trình Duxton là một ví dụ điển hình, nó thể hiện sự sang trọng của kiến trúc xây dựng, trong khi chức năng là khu nhà chung cư bình dân ở Singapore. Chất lượng các khu chức năng, bao gồm cả những khu dịch vụ khác, tự động đem lại sự sang trọng cho một khu chung cư cao tầng. Mức độ an toàn và chế độ vận hành cũng nên được xem như là các yếu tố tạo nên đẳng cấp riêng cho công trình. Nhưng hãy cẩn thận, không nên vì số lượng dịch vụ, khu chức năng mà bỏ qua chất lượng của từng chức năng đưa vào công trình.

Và thường thì các nhà đầu tư vẫn có xu hướng đưa vào càng nhiều dịch vụ càng tốt trong khi lại bỏ qua chất lượng của từng không gian một. Những yếu tố phân tích ở trên, về nhiều khía cạnh khác nhau của sự sang trọng không để đưa ra bất kì công thức nào dùng để thiết kế và xây dựng nên một khu hay một tòa nhà chung cư hạng sang hay cao cấp. Nhưng kết hợp những yếu tố trên trong từng hoàn cảnh đặc biệt, cùng với sự nghiên cứu nghiêm túc sẽ đem lại cho chủ đầu tư cũng như người sử dụng một công trình có chất lượng cao.

Cuối cùng, trong mọi trường hợp, việc đánh giá điều kiện địa phương của các KTS, sự nghiên cứu nghiêm túc của các nhà đầu tư kết hợp với các quy định và thực thi các quy định một cách nghiêm túc, chặt chẽ của các cơ quan có thẩm quyền, trong một tầm nhìn hướng về tương lai và sự phát triển bền vững chung có thể đưa ra được câu trả lời đồng thời nâng cao chất lượng - về mọi mặt - cho các khu ở cũng như những công trình chung cư tại Việt Nam.

KTS Manuel Der Hagopian - Công ty Group 8 Asia

Nguồn ảnh: Group 8 Asia